trascrizione di atto unilaterale di rettifica di dati anagrafici errati

Not. Vito Pinto, 19.10.2001, espone:

La rettifica di un atto notarile, compiuta con altro atto notarile, cui partecipino tutti i soggetti che parteciparono all'atto viziato da errore, potrebbe considerarsi un negozio accessorio che elimina l'errore e sana l'atto precedente, con efficacia ex tunc.

Qualora, invece, l'atto di rettifica venga posto in essere da una sola o da alcune solamente delle parti del contratto viziato da errore, e piu' esattamente da coloro che rappresentano la parte o le parti non erranti, siamo in presenza della vera e propria rettifica sancita dall'art. 1432, c.c.

Si tratta di un negozio unilaterale che il notaio può e deve ricevere e che produrrà tutti i suoi effetti non appena portato a conoscenza, mediante adeguata notifica a mezzo ufficiale giudiziario, della parte errante, alla quale spetterà tuttavia il diritto di opporvisi, rivolgendosi al giudice per fare accertare l'eventuale sua inefficacia; ma non è assolutamente necessaria per la trascrizione l'accettazione preventiva della controparte!

Molte Conservatorie hanno perfettamente accettato atti di rettifica unilaterali con le dovute annotazioni delle notifiche.

D'altra parte l'atto notarile mediante il quale la parte non in errore espressamente riconosce che la previsione contrattuale così come risultante dal precedente contratto, è erronea e che la volontà vera e reale delle parti, conforme all'interesse dell'altra parte, è quella chiaramente indicata nell'atto unilaterale di rettifica, preclude l'esperimento dell'impugnativa per errore.

Not. Riccardo Ricciardi, 19.10.2001

Sulla lista sigillo si è svolta una discussione sul quesito de quo nei seguenti termini:

(1) Ritenete possibile rettificare con atto unilaterale i dati catastali (in particolare il numero della scheda catastale di un immobile non censito) di un atto di vendita errato e del successivo decreto di trasferimento del Giudice Delegato del Fallimento nel quale è caduto l'immobile stesso riproducente il medesimo errore? Il Conservatore RR II ha espresso perplessità per la rettifica del decreto, quale atto dell'autorità giudiziaria (essendo ormai pacifica la rettifica dell'atto di vendita), anche se per l'immobile non ci sono dubbi sull'identificazione, essendo corretti tutti gli altri dati.

(2) Reputavo, al contrario di quanto Tu comunichi, e sono ben felice di venirne a conoscenza, che non fosse possibile rettificare con atto unilaterale i dati catastali in un atto di vendita errato. Per ovviare a tale assunto, prospettandomi la difficoltà di una rettifica "plurilaterale", tanti anni fa ho mutuato dagli atti societari una clausola di questo tipo: <<Le Parti fanno salvi migliore descrizione, confini e dati catastali, e si conferiscono reciproco disgiuntivo mandato per eventuali rettifiche di errori od omissioni relativamente a tali indicazioni, con promessa sin d'ora "de rato", valido ed approvato.>> Clausola, che mi è tornata - particolarmente all'inizio della professione - veramente utile, potendo far intervenire un solo interessato. Ma, se è pacifica la rettifica unilaterale dell'atto di vendita, potrei eliminarla, evitando quella che sento una lieve, anche se comoda, forzatura alle volontà contrattuali.

(3) Veramente anche a me suona strano che i dati catastali errati possano essere rettificati con atto unilaterale, ed infatti, per quanto ne so, un atto del genere non è accettato dalla conservatoria presso cui prevalentemente trascrivo se non reca le sottoscrizioni di tutte le parti (o loro eredi) dell'atto da rettificare. Potrei non essere aggiornato, ma l'atto unilaterale di rettifica è ritenuto ammissibile solo se i dati da correggere riguardano uno solo dei contraenti, come ad es. le generalità anagrafiche; tuttavia, anche lì ci andrei molto cauto, perché non è detto che se Tizio acquista un immobile, non possa poi succedere che un suo omonimo, magari nato in un giorno diverso, si presenti da solo per chiedere la rettifica ad un notaio ignaro dell'eventuale frode. Saranno discorsi di retroguardia, ma se si presentano tutti gli originari (o creduti tali) contraenti, mi sa che è più difficile addossare poi una qualche responsabilità al notaio che riceva un atto di rettifica che tale avesse solo il nome. Infine, quanto alla clausola utilizzata da ..., mi pare che sia molto ingegnosa e ovviamente risolva il problema alla radice; tuttavia, se mi è consentito, essa presuppone una grandissima fiducia tra le parti (in quanto una sola di esse potrebbe, in un momento successivo, cambiare fraudolentemente le carte in tavola), e proprio per questo motivo direi anche che la trovo più appropriata nel contesto di un rapporto associativo, per sua natura continuativo nel tempo e che nella reciproca conoscenza e fiducia trova una delle sue basi, che non all'interno di un contratto istantaneo quale la compravendita, nel quale le parti spesso si conoscono solo in sede di atto e probabilmente mai più si rivedranno.

(4) La rettifica di un atto notarile, compiuta con altro atto notarile, cui partecipino tutti i soggetti che parteciparono all'atto viziato da errore, altro non è se non un negozio accessorio che elimina l'errore e sana l'atto precedente, con efficacia ex tunc. Secondo me qualora, invece, l'atto di rettifica venga posto in essere da una sola o da alcune solamente delle parti del contratto viziato da errore, e più esattamente da coloro che rappresentano la parte o le parti non erranti, siamo in presenza della vera e propria rettifica sancita dall'art. 1432 Cod. Civ. Si tratta di un negozio unilaterale che il notaio può e deve ricevere e che produrrà tutti i suoi effetti non appena portato a conoscenza, mediante adeguata notifica a mezzo ufficiale giudiziario, della parte errante, alla quale spetterà tuttavia il diritto di opporvisi, rivolgendosi al giudice per fare accertare l'eventuale sua inefficacia; ma non è assolutamente necessaria per la trascrizione l'accettazione preventiva della controparte! Molte Conservatorie hanno perfettamente accettato atti di rettifica unilaterali con le dovute annotazioni delle notifiche. D'altra parte l'atto notarile mediante il quale la parte non in errore espressamente riconosce che la previsione contrattuale così come risultante dal precedente contratto, è erronea e che la volontà vera e reale delle parti, conforme all'interesse dell'altra parte, è quella chiaramente indicata nell'atto unilaterale di rettifica, preclude l'esperimento dell'impugnativa per errore.

(5) Sul numero 3 del maggio 1996 di FederNotizie è riportato il ricorso al Presidente del Tribunale di Firenze contro il rifiuto opposto dal Conservatore dei Registri Immobiliari di Firenze di trascrivere un atto unilaterale di rettifica dei dati catastali errati. Il Presidente del Tribunale predetto ha accolto il ricorso ed ha disposto che il conservatore proceda alla trascrizione dell'atto di rettifica. Nella motivazione si sostiene che l'atto correttivo di una descrizione tecnicamente oggettiva come quella catastale può essere fatta anche unilateralmente da una parte interessata. Non ha nessun valore giuridico l'affermazione del Conservatore che la rettifica unilaterale influisce nella sfera giuridica dell'altra parte e dei terzi. L'immobile rimane dopo la rettifica lo stesso e dopo la rettifica immutata è la sua situazione giuridica. La veridicità del dichiarato rimane immutata. Le parti hanno l'obbligo di dichiarare l'esatta descrizione catastale dell'immobile, un dato oggettivo risultante da un archivio pubblico prima dell'atto di vendita ed immutabile a posteriori con la dichiarazione di una parte. La descrizione catastale, pur essendo essenziale per individuare l'immobile, è un dato oggettivo estrinseco all'atto. Si tratta di un errore inerente la regolarità tecnica dell'atto e non di un errore su di un elemento di efficacia dell'atto stesso. Di qui la non necessità della bilateralità dell'atto di rettifica.

(5) In merito al dibattito sulla rettifica di dati catastali, vorrei sottoporre ai colleghi un modesto quesito: cosa osta alla stipula di un atto notarile di vendita ove siano indicati i dati catastali esatti, se l'atto di provenienza indica dati errati? Credo che l'Autorità Giudiziaria non si ponga questi problemi nelle vendite giudiziarie (non si potrebbe d'altro canto pretendere la collaborazione dell'esecutato nella stipula di un atto di rettifica). Forse il venditore non è proprietario? Forse non serve il Catasto solo ad indicare l'imponibile ICI e IRPEF ed al Fisco per controllare il pagamento di tali imposte? Se per il fisco un immobile è individuato da un numero e da un subalterno, il fatto che in un rogito notarile siano indicati altri numeri comporta solo un "depistaggio" nei confronti del Fisco che cessa nel momento in cui il proprietario attuale in un atto unilaterale (anche all'atto della rivendita) "confessi" l'errore e vi ponga rimedio. D'altro canto è il C.C. a sancire espressamente che l'erronea indicazione di dati catastali non nuoce all'iscrizione dell'ipoteca se l'immobile è sufficientemente identificato, e non dimentichiamo che lo sbocco dell'ipoteca spesso è una vendita (giudiziaria). Forse la vera difficoltà e che non ce la sentiamo di contraddire i nostri clienti che, per atavica tendenza, attribuiscono ai dati catastali una importanza assoluta. Mi rendo conto delle difficoltà connesse con le necessità della meccanizzazione delle conservatorie, ma la pubblicità errata ( a seguito di un errore nel titolo) nei dati catastali non inficia la titolarità del diritto.

Sul quesito il CNN non si è ancora pronunciato o, meglio, ha evitato di pronunciarsi per le seguenti motivazioni:

RETTIFICA UNILATERALE DEI DATI CATASTALI IN UNA COMPRAVENDITA –

Quesito del 18/09/1996

In relazione al quesito circa la possibilita` di rettificare unilateralmente l'indicazione dei dati catastali in un atto di compravendita di un fabbricato rurale il cui venditore e` nel frattempo deceduto, si precisa quanto segue. Prima di tutto una precisazione pregiudiziale; per costante giurisprudenza, i confini prevalgono, in caso di discordanza, sui dati catastali (Cass. sez. I, sent. 27 giugno 1962, n. 1663; Cass. sez. I, sent. 6 novembre 1968, n. 3660; Cass. sez. II, sent. 12 aprile 1983, n. 2583). Il problema degli atti di rettifica, il loro valore, i limiti entro cui essi possono essere utilizzati per un atto pubblico e con quali formalita` e` ancora in fase di discussione. Non risultano, insomma, dati certi o conclusioni appaganti.

D'altra parte dalla giurisprudenza tributaria è stato chiarito che:

- allorquando un atto miri semplicemente a rettificare i dati catastali di un immobile, riportati nel precedente atto di trasferimento, lasciando immutate tutte le altre pattuizioni in quest'ultimo presenti, l'atto stesso debba riconoscersi privo di contenuto patrimoniale e quindi assoggettabile all'imposta fissa di registro dovendosi dare "rilievo solo alla indicazione dei confini contro quella dei mappali - e ciò per il valore meramente presuntivo ed indicativo del catasto" ;

- va rilevato che non esiste alcuna norma per la quale per rettifica catastale debba intendersi, come afferma l'Ufficio, solo quella che corregga errori dipendenti dall'Ufficio Catastale e non anche quella che corregge errori commessi dalle parti;

- la rettifica catastale può precisare i confini, il piano e il numero del subalterno del mappale.

Nel bollettino n. 8, relativamente ad un quesito sulla forma dell'atto di rettifica, precisavo che l'atto di rettifica nella prassi notarile è consentito limitatamente ai dati di identificazione della parte o dell'oggetto, senza ovviamente mettere in dubbio l'identità del bene o della parte risultanti nell'atto e che si discute se sia trascrivibile l'atto di rettifica a struttura unilaterale: la giurisprudenza si è espressa per la sua trascrivibilità, ritenendo l'atto di rettifica carente di autonomia e da inserire nel contesto letterale e giuridico dell'atto rettificato.

Che l'atto di rettifica sia carente di autonomia si desume anche dalle modalità previste per la sua trascrizione nel programma NOTA 5.8 RETTIFICHE

Per le formalità di rettifica occorre sempre redigere una nuova nota nella quale devono essere riportati tutti i dati indicati nella nota precedente, modificando solo il codice atto, per il quale si adotterà la codifica indicata nella apposita tabella.

In particolare sono previste le seguenti retti-

fiche:

a) Rettifiche d'ufficio ai dati acquisiti della nota

b) Rettifiche ai dati della nota richieste dalla parte

c) Atti di rettifica (rettifica al titolo)

Ricorre la necessità di questo tipo di rettifica allorquando il dato errato contenuto nella nota risulta essere errato anche nel titolo, per cui si rende necessaria la formazione di un nuovo atto.

Per questo tipo di rettifica nella compilazione della nota verrà indicata la dizione: "atto di rettifica ad atto di .............".

Con la relativa nota di trascrizione non è possibile chiedere la voltura automatica: si pagherebbe inutilmente la tassa ipotecaria di lire 50.000 e si avrebbe solo in seguito come esito negativo della voltura la seguente risposta:

Cod. A3 - Descrizione: La nota di trascrizione è presentata in rettifica - Effetti in Catasto: Nota scartata

In conclusione l'atto di rettifica, bilaterale o unilaterale che sia, sarà ricevibile solo se esso è perfettamente inseribile nel contesto letterale e giuridico dell'atto rettificato, che, è bene sottolineare, è un atto pubblico, facente prova fino a querela di falso.

Con la rettifica si eliminano non errori che potrebbero essere causa di annullamento del contratto e che, come tali, possono essere eliminati, senza necessità di trascrizione, con le modalità di cui all'art.1432 c.c., ma errori materiali che possono rendere nulla la trascrizione ex art. 2655 c.c.

È ovvio, infine, che la rettifica fatta da tutte le originarie parti elimina ogni problema, soprattutto per il notaio; si ricorrerà alla rettifica unilaterale in quei soli casi di irreperibilità dell'altra parte da evidenziare, per motivi di opportunità addotti spesso anche dal Conservatore dei RR.II., nell'atto di rettifica unilaterale.

Not. Vito Pinto, ribadisce:

Ringraziando il collega Ricciardi per l'ampio ed esauriente panorama di opinioni offerte riassuntivamente, continuo a rimanere della mia opinione visto che la distinzione fra errori ex 1432 ed errori ex 2655 mi sembra alquanto forzata.

Innanzi tutto l'errore di dati anagrafici o di dati catastali non è commesso solo nella nota (vedi art. 2665), ma soprattutto nell'atto e quindi per assurdo la nota del rettificando atto sarebbe esattissima perchè corrispondente a quanto riportato nel titolo!

Non sono d'accordo che esistano rettifiche di errori per i quali non ci sia necessità di trascrizione e rettifiche per errori che invece richiedano trascrizione, per me e per dovere di chiarezza si dovrebbe procedere sempre a trascrizione.

Se prendiamo in analogia l'errore di calcolo previsto dall'art. 1430 troveremo anche qui un evidente errore materiale che proprio per la sua relativa importanza non dà luogo ad annullamento bensì a semplice rettifica!

Pertanto ricondurrei tutti i tipi di errore materiale a questa esemplificazione utilizzando, anche ad abundantiam, per tutti la stessa procedura e ovviamente se avessi tutte le parti a disposizione mi risparmierei i ritardi e le lungaggini delle notifiche con una rettifica bilaterale!